距離廈門建發(fā)（廣州市兆旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）一口氣拿下佛山南海大瀝兩塊住宅用地已過(guò)去幾天，但關(guān)于“佛山樓市是否‘穿越寒冬’”的討論仍在持續(xù)。

畢竟，無(wú)論是“樓面價(jià)刷新佛山記錄”還是“時(shí)隔2年，佛山地價(jià)再破2萬(wàn)”，都在某種程度上顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)佛山樓市的信心。

(資料圖)

但事實(shí)上，相較于開(kāi)發(fā)商的“樂(lè)觀”，上半年佛山樓市的表現(xiàn)卻“擰巴”得多。佛山市住房保障和房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，一季度商品房（住宅）成交量一路高歌，2月一、二手住宅成交量破萬(wàn)套。然而，佛山房產(chǎn)二季度形勢(shì)卻掉頭直下，走出了一波“倒V字”行情。

整個(gè)上半年，佛山全市一手住宅成交約3.4萬(wàn)套，同比下降5%，成交面積約384萬(wàn)㎡，同比下降2%，也是近6年來(lái)成交量最低位。

雖然成交總量不及往年，但成交均價(jià)卻在持續(xù)上漲。中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年佛山市成交均價(jià)為19726元/㎡，同比上漲9%。

“市場(chǎng)表現(xiàn)總體呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇的勢(shì)頭，‘中心化’更加明顯，符合預(yù)期。改善型需求的集中釋放是支撐上半年佛山房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲的主要原因。”在分析上半年佛山樓市時(shí)，佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)研究專業(yè)委員會(huì)主任駱儀克如是總結(jié)。

而針對(duì)近期市場(chǎng)熱議的“地王”，他認(rèn)為這只是偶然現(xiàn)象，總體仍處于筑底修復(fù)運(yùn)行階段。基于人才的持續(xù)涌入和改善型需求的繼續(xù)釋放，佛山樓市供需趨于穩(wěn)定，下半年或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)。

政策“松綁”，改善型響應(yīng)最積極

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，佛山樓市呈現(xiàn)出一條清晰的邏輯線：政策松綁——改善型購(gòu)買力釋放——“以房換房”帶動(dòng)二手住宅供需兩旺。

從政策來(lái)看，橫向?qū)Ρ却鬄硡^(qū)其他城市，佛山今年以來(lái)樓市動(dòng)作幅度較大，覆蓋信貸、公積金、戶籍等多個(gè)方面。其中包括：2022年12月10日起，全市全面解除限購(gòu)；今年2月1日，停止個(gè)人買房查冊(cè)，認(rèn)貸不認(rèn)房，二套豪宅首付2成起；6月2日，三水高明恢復(fù)購(gòu)房入戶；6月25日，擬提高公積金貸款額度，夫妻雙方最高可貸100萬(wàn)元。

疊加央行降準(zhǔn)降息等利好，佛山購(gòu)房成本“一降再降”。成效最明顯的莫過(guò)于為改善型購(gòu)買力“松綁”，大平層、改善戶型成交量增加。中指院數(shù)據(jù)顯示，佛山總價(jià)300萬(wàn)元以上房產(chǎn)占比從去年的14.1%上升至目前的17.2%，總價(jià)100萬(wàn)元以下房產(chǎn)占比從去年的17.7%下降至目前的15.9%。

二手房放盤(pán)情況從另一個(gè)角度驗(yàn)證了這一觀點(diǎn)。貝殼網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，二手住宅掛牌數(shù)量約7.6萬(wàn)套，2023年尚只有8.66萬(wàn)套，而到了6月則激增為10.3萬(wàn)套。掛牌房源當(dāng)中，有超過(guò)5萬(wàn)套是20年及以上樓齡的老房子。

而從成交來(lái)看，今年4-6月，佛山二手成交規(guī)模連續(xù)三個(gè)月高于一手住房的成交規(guī)模。中介經(jīng)紀(jì)人阿東介紹，隨著二手住房“帶押過(guò)戶”等政策利好，以及二手住房交樓時(shí)間短、配套兌現(xiàn)時(shí)間快的優(yōu)勢(shì)，一定程度上刺激二手住房交易量放量。

伴隨著市場(chǎng)回暖，今年上半年，全市一手住房新增供應(yīng)量亦呈現(xiàn)緩慢回升的態(tài)勢(shì)。6月，全市一手住房新增供應(yīng)套數(shù)3988套，同比上升3.53%，環(huán)比上升46.73%。

但與其他城市一樣，佛山樓市也存在著區(qū)域結(jié)構(gòu)性矛盾。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且臨近廣州的順德和南海仍是全市一手住宅成交主力。上半年，兩者合計(jì)貢獻(xiàn)佛山一手住宅60%成交量。三水一手住宅成交量同比跌幅最高，但三水新城卻逆勢(shì)進(jìn)入鎮(zhèn)街成交套數(shù)排行榜前三。

駱儀克判斷，隨著政策環(huán)境改善，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)工投資的積極性有所提升。而從今年市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，目前為二孩、三孩家庭而生的改善型、大戶型將會(huì)是佛山市場(chǎng)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的主力需求，其次是剛需型。

從最近開(kāi)發(fā)商吹風(fēng)消息來(lái)看，接下來(lái)佛山市場(chǎng)豪宅化或?qū)⒓觿。欢谂R江臨湖、臨廣土地資源較少的情況下，開(kāi)發(fā)商搶市場(chǎng)的重心將放在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，比如戶型、物業(yè)配套和周邊生活配套。

“地王”只是偶然，下半年將趨于平穩(wěn)

土地市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)“中心化”趨勢(shì)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，佛山計(jì)劃出讓18宗商住地，最終成功拍出12宗，延期或撤銷6宗，流拍率約33%。12宗商住地（不計(jì)算純商服、金融用地）合計(jì)面積約77萬(wàn)㎡，合計(jì)金額約173億元，金額同比去年增加49%。拿地房企當(dāng)中，超過(guò)6成是央企或國(guó)企，普遍傾向于中心地段拿地，三水和高明商住地塊零成交，樓市分化加劇。

土地市場(chǎng)是樓市風(fēng)向標(biāo)，其冷暖反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)地方發(fā)展前景的判斷。在7月初這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，佛山時(shí)隔兩年再現(xiàn)“地王”著實(shí)容易引人遐想。

但觀察人士卻顯得頗為冷靜。在他們看來(lái)，樓市的表現(xiàn)仍然取決于樓房相應(yīng)配套設(shè)施、生活質(zhì)量等價(jià)值本身。南方財(cái)經(jīng)全媒體記者注意到，今年比較受追捧的地塊位置基本上都是中心區(qū)域，或者是配套、環(huán)境比較好的“靚地”。

以本次刷新佛山地價(jià)記錄的大瀝河西沿江片區(qū)地塊為例，該地塊南向一線望佛山水道，隔河就是千燈湖片區(qū)，周邊三條道路工程進(jìn)度如火如荼。在稀缺性、便利性、舒適性等多重利好加持下，拍出“金礦價(jià)”既在意料之外，又在情理之中。

“這也給了地方政府一個(gè)啟示：要提高土地出讓價(jià)值，首先是要完善周邊環(huán)境配套?！瘪槂x克在接受采訪時(shí)建議，比如位于佛山西部、經(jīng)濟(jì)相對(duì)不如其他區(qū)的高明，本身?yè)碛蟹浅：玫纳鷳B(tài)資源，如果再配套優(yōu)質(zhì)教育資源，它的地塊價(jià)值就會(huì)提升，也更容易得到市場(chǎng)關(guān)注。

在不久前舉辦的“中房指數(shù)2023房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”上，中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示，人口優(yōu)勢(shì)和購(gòu)買力是影響城市潛力的重要因素。

從人口集聚角度來(lái)看，佛山基本面依然強(qiáng)勁。佛山市地處珠江三角洲南岸，地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)、文化、科技快速發(fā)展。近年來(lái)，隨著城市綜合實(shí)力的提升和制造業(yè)向高精尖產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求，更多外來(lái)人才涌入佛山。

佛山市人口總數(shù)自1997年以來(lái)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，從當(dāng)年的458萬(wàn)增長(zhǎng)至2021年的961萬(wàn)，2022年輕微回落至955萬(wàn)，用25年“長(zhǎng)出一個(gè)佛山”，平均每年涌入20萬(wàn)人。按照行業(yè)內(nèi)測(cè)算，每年大約新增7萬(wàn)套的住房需求。

與之相對(duì)應(yīng)的是佛山存量市場(chǎng)體量不大。截至6月底，佛山一手房存量約1000萬(wàn)㎡，大概是10萬(wàn)套左右，其中禪城區(qū)、南海區(qū)臨近廣州的板塊存量更少。

從供需角度來(lái)說(shuō)，佛山樓市去庫(kù)存的壓力不大。加上佛山優(yōu)越的水環(huán)境、生態(tài)環(huán)境以及優(yōu)秀的教育醫(yī)療資源等“看得見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)”和軌道交通等“預(yù)期利好”，業(yè)內(nèi)人士對(duì)佛山市場(chǎng)穩(wěn)定表示樂(lè)觀。

“下半年佛山樓市預(yù)計(jì)將趨于常態(tài)?！瘪槂x克認(rèn)為，未來(lái)影響佛山樓市的關(guān)鍵因素有兩個(gè)：一是產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商應(yīng)結(jié)合地段特點(diǎn)因地制宜地設(shè)計(jì)產(chǎn)品，最大程度釋放板塊價(jià)值；二是產(chǎn)業(yè)，要根據(jù)佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)人才的需求方向，針對(duì)性設(shè)計(jì)特色化的產(chǎn)品。

值得一提的是，南方財(cái)經(jīng)全媒體記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至6月30日，佛山已有13宗商住用地明確于7月競(jìng)拍，合計(jì)用地面積61.89萬(wàn)㎡，供應(yīng)量持續(xù)大幅增長(zhǎng)。其中三水區(qū)最多，達(dá)到6宗，用地面積接近32萬(wàn)㎡，高明次之，有3宗，面積超15萬(wàn)㎡。未來(lái)佛山的樓市供應(yīng)將更為充足與多元。

南方財(cái)經(jīng)全媒體集團(tuán)及其客戶端所刊載內(nèi)容的知識(shí)產(chǎn)權(quán)均屬其旗下媒體。未經(jīng)書(shū)面授權(quán)，任何人不得以任何方式使用。詳情或獲取授權(quán)信息請(qǐng)點(diǎn)擊此處。

關(guān)鍵詞：